FAQ om valuarvurderinger
Her finder du svar på de spørgsmål der oftest stilles i forbindelse med valuarvurderinger (andelsboligvurderinger).
Hvad er en valuarvurdering?
En valuarvurdering er én ud af 3 metoder til at fastsætte værdien på en andelsboligforeningsejendom.
Hvordan fastsættes markedsværdien af foreningens ejendom ved en valuarvurdering?
En valuarvurdering fastsætter ejendommens værdi som en udlejningsejendom, og som vi nævner andetsteds, er valuarvurderingen baseret på mange forskellige faktorer.
Netop fordi man betragter ejendommen som en udlejningsejendom, vil prisstigningerne ikke nødvendigvis følge med generelle prisstigninger på ejerboligmarkedet, og dette er vigtigt at holde sig for øje.
Hvem udfører valuarvurderinger?
Valuarvurderinger udføres af en valuar som er specielt uddannet til at foretage vurderinger af fast ejendom, og herunder også af andelsboligejendomme.
For at sikre så nøjagtig en vurdering som muligt, anbefaler vi, at andelsboligforeningen vælger en valuar som er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE).
En væsentlig fordel ved at benytte en valuar, som er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening er, at de har en ansvarsforsikring, som kan træde i kraft, hvis det viser sig, at vurderingen er fejlbehæftet.
Er det en god idé at få udarbejdet en valuarvurdering?
Det er altid mest korrekt at optage ejendommens værdi til den faktiske markedsværdi i årsregnskabet.
Stadig flere andelsboligforeninger vælger at lade en valuar vurdere deres ejendom, da den markedsværdi som valuaren fastsætter, er det reele udtryk for ejendommens værdi.
Valuarvurderingen er baseret på en gennemgang af ejendommens udgifter og indtægter samt en grundig besigtigelse af ejendommen både ude og inde.
Hvad er en forhåndsindikation af ejendommens markedsværdi?
En forhåndsindikation er en foreløbig beregning af markedsværdien af andelsboligejendommen.
Beregningen foretages ud fra alle de oplysninger vi kan indhente fra offentlige registre og ud fra vort kendskab til foreningens ejendom.
Forhåndsindikationen vil naturligvis aldrig blive 100% præcis, da en lang række oplysninger ikke er tilstede på tidspunktet for beregningen og ejendommen ikke er besigtiget, men vil alligevel kunne bruges som et beslutningsgrundlag for foreningens videre overvejelser.
Hvem bestemmer om der skal skiftes vurderingsprincip?
Det gør den enkelte andelshaver via foreningens generalforsamling, som er øverste myndighed i foreningen.
Er det besværligt at få udarbejdet en valuarvurdering?
Det tager selvfølgelig lidt tid den første gang, men direkte besværlig vil vi nu ikke sige det er. Fra vi har modtaget alle de nødvendige dokumenter til brug for vurderingen og ejendommen er blevet besigtiget tager det som regel 3 – 4 arbejdsdage før valuarvurderingen er færdig.
Hvilken betydning får valuarvurderingen for den enkelte andelshaver?
Hvis valuarvurderingen fastsætter markedsværdien af foreningens ejendom højere end den værdi som ejendommen er værdiansat til i det seneste godkendte årsregnskab, og der ikke foretages hensættelser i regnskabet til fremtidig værdiregulering af ejendommen eller andre hensættelser, vil andelskronen kunne beregnes højere og dermed stiger værdien af den enkelte andelsbolig.
Boligafgiften afhænger at foreningens samlede økonomi og de driftsmæssige beslutninger som foreningen har truffet. En valuarvurdering påvirker således ikke den enkelte andelshavers boligydelse.
Hvordan foregår besigtigelsen af ejendommen?
Når vi har modtaget og gennemgået alle de nødvendige dokumenter til brug for vurderingen, mødes vi på ejendommen med én eller flere repræsentanter fra andelsboligforeningen bestyrelse.
Under besigtigelsen skal vi have adgang til kælder- og loftsarealer, fyrkælder, øvrige fællesarealer, såsom eksempelvis vaskekælder, beboerrum og lignende, udenomsarealerne, alle erhvervslejemål samt et repræsentativt udsnit af boligerne.
Hvor længe gælder en valuarvurdering?
Valuarvurderingen er gældende i 42 måneder fra det tidspunkt hvor vurderingen er prisfastsat.
Da de fleste foreninger kører med 12 måneders regnskab, vil det i praksis sige at der udarbejdes en valuarvurdering hvert år.
Skal man starte helt forfra hver gang / hvert år der skal laves en valuarvurdering?
Nej, det skal man ikke. I praksis foregår det på den måde, at vi det første år udarbejder en fuld og detaljeret vurderingsrapport. Her foretages besigtigelsen af ejendommen som beskrevet ovenfor.
Både i år 2 og i år 3 udarbejdes der kun en noget kortere revurdering. Ved denne revurdering modtager vi alle de nye oplysninger om ejendommen og får oplysninger om de ting der er sket på ejendommen siden sidste vurdering. Herefter foretager vi selv en genbesigtigelse af ejendommen, men denne gang alene udefra.
Må andelsboligforeningen få udarbejdet flere valuarvurderinger af forskellige valuarer?
Ja, det må foreningen gerne. Vores råd vil altid være: Vælg en valuar som foreningen har tillid til og som foreningen føler sig tryg ved, og vælg altid en valuar som er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening (DE).
En væsentlig fordel ved at benytte en valuar, som er medlem af DE er, at de har en ansvarsforsikring, som kan træde i kraft, hvis det viser sig, at vurderingen er fejlbehæftet.
DK-Valuaren er naturligvis medlem af DE og er i øvrigt 100% uafhængige erhvervsmæglere, og dermed ikke bundet op af komplicerede aftaler med hverken realkredit- og pengeinstitutter, forsikringsselskaber eller lignende.
Hvad koster en valuarvurdering hos DK-Valuaren?
Prisen på en valuarvurdering afhænger af hvor stor andelsboligforeningens ejendom er, dvs. hvor mange lejligheder/enheder (lejligheder/erhvervslejemål og andet) der er i ejendommen.
Eksempelvis koster en valuarvurdering på en andelsboligejendom med 10 enheder kr. 10.750,- med tillæg af moms.
På 2. og 3. revurdering yder vi en rabat på 35%, hvilket betyder at vurderingshonoraret i ovennævnte tilfælde, set over en 3-årig periode, i gennemsnit kan beregnes til kun kr. 8.242,- med tillæg af moms.